【提要】地皮征收成片开发是规范征地法式、满足城市发展需要和保险被征地农夫合法权利的沉要伎俩 ，是分阶段、分步骤执行河山空间规划的沉要支持。文章在分析批次征地工作中存在不及、成片开发工作中存在问题的基础上 ，参考了国内18个省市颁布的成片开发工作指引 ，索求形成地皮征收成片开发规划中必要关注的技术重点 ，以期为假造地皮征收成片开发规划、造订尺度和技术细则提供参考。
【关键字】 空间规划 地皮征收 连片开发
《中华人民共和河山地治理法》（2019年建改）提出地皮征收要切合公共利益导向 ，并初次将“成片开发”以国度司法大局纳入地皮征收之中。2020年11月 ，天然资源部印发了《地皮征收成片开发尺度（试行）》 ，从概想释义、总体要求、审批流程等方面对地皮征收成片开发工作进行了划定。当前 ，学术界对地皮征收成片开发工作钻研尚处于初步阶段 ，重要是对有关律例的解读 ，而机构鼎新赋予天然资源部门“两统一”职责 ，有必要从空间规划视角系统思考成片开发类型、规模、尺度 ，以期为假造地皮征收成片开发规划假造提供参考 ，确保地皮征收成片开发有利于；じ亍⑹鼗づ┓蚝戏ㄈɡ⒔谠技加玫 ，推进区域经济社会可持续发展。
1998年《地皮治理法》订正后 ，分批次征地造度起头执行。分批次征地在规划引领发展和提高处事效能等方面阐扬了积极作用 ，同时也存在一些不及之处 ，重要表此刻以下三个方面：一是规划引领发展的作用得不到充分阐扬。处所当局往往以项目投资为主导征收地皮 ，这种插花式布局地皮的供给机造 ，导致规划频仍批改与调整 ，本应是规划引领发展 ，现实却是项目倒逼规划。同时也没有解决地皮使用的规划身分组合与建设时序问题 ，地皮供给不是单一地把地皮供出去 ，而是要把稳协调地块与地块之间存在的组合关系。二是城市职能的系统性没有得到优先保险。项主张内涵应该是广义的 ，但是在建设用地指标约束前提下 ，地皮优先供给保险的往往是狭义的项目 ，例如住宅、贸易、工业等非公益性用地 ，导致服务于城市内部的市政基础设施、公共服务设施等项目用地未能得到有效落实。三是城市空间布局、结构的齐全性没有充分实现。由于主体多元、投资分散、发展时序不协同 ，多点着花、分散建设 ，形成大量插花式、碎片化的开发 ，建设用地布局不集中连片 ，导致基础设施投入过大 ，用地均匀产出较低 ，城市空间未能实现“建一片、成一片” ，难以形成集聚效应。
地皮征收成片开发有利于城市统一规划建设。城市是一个复杂而重大的系统 ，其用地空间布局、职能系统构建必要体现前瞻性、系统性 ，以支持城市宏观发展战术 ，而以宗地为单元的开起事以体现这一准则。
地皮征收成片开发有利于城市公益性基础设施配套建设。“成片开发”的底子主张是要保险城市公益性基础设施两全铺排 ，可能在陆续的空间上经济且系统地供给基础设施与公共服务产品 ，没有当局的统一组织 ，通过市场方式提供大面积、系统性的公益性基础设施的可能性较幼。
地皮征收成片开发有利于节约集约利用地皮。与宗地开发相比 ，“成片开发”能够在空间上陆续、大面积、系统性地供给城市出产、生涯的各类服务职能 ，充分阐扬城市的集聚效益；同时通过统一规划开发 ，可能扑灭大量“三角地、插花地”等难以利用的地块 ，大大提高地皮利用效能。
地皮征收成片开发有利于平正保险被征地农夫权利。在地皮征收赔偿安设过程中 ，“成片开发”对于保险平正赔偿拥有积极意思 ，当局组织统一征收有利于同区位地皮被征收人实现同地同价赔偿安设 ，预防了由于宗地零散式开发带来的执行周期分歧而导致赔偿安设价值不一 ，引发社会不变问题。
地皮征收行为通常散布在四种地域 ，第一种是城市新城新区建设地域；第二种是建成区及城郊接合部的插花地 ，蕴含建成区寂仔的村落集体农用地与建设用地 ，以及城郊接合部的插花地；第三种是在建造镇规划镇区领域的地皮 ，镇区内有好多空位 ，镇区表围有向表发展的规划空间；第四种是城市开发天堑表的宽大的村落地域点状新经济用地。
地皮征收分类要与村落集体经济组织的空间散布与存在功夫有关联？山欠裼涝侗Ａ舸迓渥刺捌浯迓浼寰米橹魑欠窠谐善⒌母舫痰 ，凭据区域发展特点、村落状态与村落集体经济组织去留、地皮征收赔偿与社会不变特点等方面的特点差距 ，将以上四种征收地皮空间散布类型划分为两大类 ，据此分辨出成片开发的类型。将前两种归为甲类 ，即成片集中开发区域 ，这个区域未来将齐全城市化 ，农夫全数转化为市民；将后两种归为乙类 ，即其他开发建设区域 ，村落状态与集体经济组织将永远保留 ，如图1所示。
图1 成片开发地皮征收类型界定
成片开发空间领域该当与河山空间用处管造直接挂钩 ，分歧的成片开发规划的领域不得相互沉叠 ，允许以“开天窗”等方式合理避让生态；ず煜摺⒂涝陡┨锛捌渌厥獗；で虻鹊乜。
成片开发领域的划定应强化与节造性具体规划的衔接。对于项目较为集中连片的地域应与节造性具体规划单元相衔接 ，可将一个或多个连片的治理单元划入统一成片开发领域 ，保险城市职能的齐全和领域内的设施两全。对于未假造节造性具体规划的区域 ，可与经法定法式核准的市/镇级总体规划、城市更新执行规划等衔接 ，促使成片开发领域越发规整 ，预防因规划划定再次产生“三地”的景象。对于面积较幼的独立项目应强调保险公益性用地的齐全性。
《地皮征收成片开发尺度（试行）》提出要器沉公共利益 ，对成片开发规划的征求定见及公示要切合相应的法式规范。关于公益性用地比例的划定指出,在河山空间规划过渡期间 ，应严格依照公益性用地比例准则上不低于40％的要求假造规划。
综合开发地域、通常城市地域、通常工业园区对公共服务设施的需要存在差距 ，因而应结合地块区位、主导职能、发展阶段等现实情况 ，明确公益设施配置的差距化尺度 ，并在年度执行打算傍边予以平衡 ，实现总量达标 ，预防公共资源错配。
借助信息平台 ，校核在编的河山空间总体规划表 ，还要将城市总体规划和地皮利用总体规划确定的限度性也纳入审查领域：一是核查各成片开发领域之间是否存在矛盾 ，若存在矛盾 ，则需协调有关主体后沉新申报；二是核查成片开发领域与在编的河山空间总体规划是否存在矛盾。成片开发领域应不涉及生态；ず煜吆陀涝陡┨ ，且位于城镇开发天堑集中建设区内 ，涉及蓝线、绿线、紫线的需参照有关要求执行；三是成片开发领域与节造性具体规划通过叠加分析判断是否满足公益性用地占比要求,如满足则可纳入成片开发规划 ，如不满足则需在调整节造性具体规划后再纳入成片开发规划。
本文从成片开发地皮征收类型界定、成片开发领域确定、公益性用地占比确定以及规划论证四个方面简要介绍了地皮成片开发规划假造中技术重点。
但是 ，在规划衔接方面 ，未明确成片开发规划在河山空间规划系统中的作用和具体的规划衔接蹊径。在规划假造审批方面 ，未明确规划假造的工作底图和差距化配置公益性用地的具体尺度 ，不足与征地法式技术尺度的衔接 ，在报批资料深度、公家参加的广度等方面尚未形成共识。
随着关于成片开发规划假造的有关律例、政策、尺度的进一步美满 ，未来应成立越发美满的监测评估步骤和指标系统 ，保险成片开发领域的整体执行 ，健全动态守护的蹊径和机造 ，助力实现河山空间治理系统和治理能力现代化。
参考文件
[1]《地皮治理法》成片开发征收尺度的系统阐释；
[2]关于地皮征收“成片开发”尺度的探求；
[3]关于地皮征收成片开发规划假造问题的探索——以岳阳市长丰县吴山镇为例；
[4]基于职能区视角的地皮征收成片开发模式索求；
[5]空间规划视角下地皮征收成片开发”类型界定及尺度钻研；
[6]空间规划系统下昭通地皮征收成片开发规划假造思路钻研；
[7]空间治理理想下的地皮征收成片开发规划执行蹊径钻研；
[8]浅议“地皮征收成片开发”对征地工作的影响——以齐齐哈尔市为例；
[9]地皮征收成片开发的造度架构与风险节造；
[10]地皮征收成片开发规划假造有关问题探求。
陕西省西安市雁塔区太白南路139号荣禾云图中心16层
3022459756 zhongce1999@163.com
029-88350041 13709190222
